问：对于房地产已完工的开发成品成本归集和分摊的方法，或不同成本对象的成本费用相互混淆，成本费用核算不实，怎么判定?

答：您好!您所咨询的问题收悉。河南省税务局现针对您所提供的信息回复如下：

一、根据《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》(国税发〔2009〕31号)规定，第二十六条　成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：

(一)可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算;不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。

(二)分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。

(三)功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。

(四)定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。

(五)成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。

(六)权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

......第二十九条　企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：

(一)占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。

1. 一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

2. 分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。

(二)建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。1. 一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。

2. 分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。

(三)直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。

(四)预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

第三十条　企业下列成本应按以下方法进行分配：

(一)土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。

(二)单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。

(三)借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。(四)其他成本项目的分配法由企业自行确定。

二、根据《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》(国家税务总局公告2014年第35号 )规定，第一条 房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。房地产开发企业将已确定的成本对象报送主管税务机关后，不得随意调整或相互混淆。如确需调整成本对象的，应就调整的原因、依据和调整前后成本变化情况等出具专项报告，在调整当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关。

因此，根据上述文件规定，您可参考上述计税成本对象的确定原则及成本分配方法进行成本归集，对于无法确定的具体情形您可联系您单位主管税务机关进行判定。

感谢您的咨询!上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。

支付关联企业利息在土地增值税清算时能否据实扣除?

问：我公司是山东省青岛市一家房地产开发企业，2018年获批立项开发一个房地产项目，项目资金主要来源于自有资金及向关联企业借款，关联方借款利息支出可以提供支付给关联企业利息的银行转账凭证。请问土地增值税清算时，如果选择利息支出据实扣除，支付给关联企业的利息支出能否据实扣除?

答：《土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第六条规定，计算增值额的扣除项目：(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)开发土地的成本、费用;(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;(四)与转让房地产有关的税金;(五)财政部规定的其他扣除项目。

《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条第(一)、(二)项规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用。开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。第(三)项规定，开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》(山东省地方税务局公告2017年第5号)第三十一条第(三)项规定，1.财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其它房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。2.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。3.房地产开发企业既向金融机构借款，又有其它借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条1、2项所述两种办法。

《青岛市地方税务局关于贯彻落实<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>若干问题的公告》(青岛市地方税务局公告2018年第4号)第六条明确，关于金融机构证明确认问题，房地产开发企业向金融机构贷款使用的借据(借款合同)、利息结算单据等，视同金融机构证明。

综上，土地增值税清算时选择利息支出据实扣除需要取得金融机构证明，你公司与关联企业借款支付利息的银行转账凭证不属于金融机构证明，不能据实扣除，由于你公司的房地产开发费用项目资金主要来源于自有资金及向关联企业借款，你公司的房地产开发费用应选择以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10%计算扣除。

房地产税收热点问题解答

问题1：房地产企业先行支付给燃气公司的燃气初装费政策适用问题。房产销售前，房地产企业先行支付燃气公司燃气初装费，然后燃气公司进行初装并开票给房地产公司。房地产企业在房屋销售时再向住户收取。如何对收取的这部分初装费征税?

答复：根据财税[2016]36号财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知固定电话、有线电视、宽带、水、电、燃气、暖气等经营者向用户收取的安装费、初装费、开户费、扩容费以及类似收费，按照安装服务缴纳增值税。具体到房地产开发企业，应根据房地产公司和客户的住房销售合同判断，如果住房销售合同里包含初装费的，按照房款一并计算税款;如果初装费为单独计算收取的，房地产公司应按照安装服务缴税。

问题2：房地产企业进项分摊问题。房地产企业5月1日前集中取得一块土地分4期开发，3期正在开发，符合老项目规定，按简易计税方法纳税。第4期将按一般计税方法纳税。其中，政府要求建设的公共配套的小学校，跨3期和4期之间，小学校的土地款如何扣除?

答复：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局2016年第18号公告)规定：房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

因此，配套建设的小学校的土地价款不再单独考虑计算扣除。

问题3：代缴车船税问题。在保险公司办理车辆保险时，保险公司仅就保险收入开具发票，代缴的车船税在备注栏中进行注明，这解决了保险公司的开票问题，但受票方在票据入账时，因票面总金额中不包含备注栏的车船税金额，账务处理较为不便。

答复：根据《国家税务总局关于保险机构代收车船费开具增值税发票问题的公告》(国家税务总局2016年第51号公告)规定：保险机构作为车船税扣缴义务人，在代收车船税并开具增值税发票时，应在增值税发票备注栏中注明代收车船税税款信息。具体包括：保险单号、税款所属期(详细至月)、代收车船税金额、滞纳金金额、金额合计等。该增值税发票可作为纳税人缴纳车船税及滞纳金的会计核算原始凭证。

问题4：垃圾清运服务的税率如何确定?

答复：纳税人提供生活垃圾清运服务，按照“其他生活服务”征收增值税，适用税率6%。纳税人提供生活垃圾以外的垃圾清运服务，按照“其他现代服务”征收增值税，适用税率6%。

问题5：房地产开发企业销售房地产项目纳税义务发生时间如何掌握?

答复：房地产企业销售房地产项目纳税义务发生时间为交付房地产项目并取得索取销售款项凭据的当天。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为房地产项目产权属变更的当天。